守正出奇芯动申城：上海集成电路产业高质量发展及地产趋势

  该报告主要探讨了上海集成电路产业的发展及地产趋势，包括产业发展前途、企业选址趋势、研发办公选址要素与策略等方面，核心内容如下：

  - 市场规模与自给率：我国集成电路产业高质量发展上升为国家战略后，市场规模增长，但进出口存在贸易逆差，不过贸易逆差在缩小，芯片自给率呈上涨的趋势，2023年预计达23%，仍有巨大市场潜力。

  - 产业链构成：集成电路产业链分上中下游，上游包括软硬件材料及设备，中游有设计、制造、封测环节，下游为各类芯片产品应用。上海在该产业基础扎实，有完整产业链和较高技术水平，2023年集成电路销售规模占全国26.5%，在设计、制造、上游材料设备等环节优势显著，如设计企业众多，制造产量可观，部分关键技术和材料取得进展。

  - 产业格局集聚化：上海集成电路产业呈现“一体两翼”空间布局，形成产业创新发展带，张江区域产业聚集效应显著，存量企业和租赁需求占比高。

  - 研发办公租赁需求量开始上涨：过去五年，集成电路企业租赁需求持续增长，2019 - 2020年以外资扩租为主，后内资和本土企业因国产化浪潮、企业孵化成果及行业竞争发展，搬迁和新设需求强劲，芯片设计类企业需求旺盛。同时，活跃投融资推动租赁需求释放，各生命周期企业带动房地产需求多样化。

  - 选址要素：人才方面需高端研发人才充沛且能留住人才，产业集聚要有上下游企业和大型有突出贡献的公司及产业高质量发展基金，园区配套要交通便利、生活服务和商业配套完善，营商环境要好，物业条件需满足环评、层高承重等要求。

  - 不同阶段企业策略：初创企业受多层次区域优势和创新资源吸引，落户注重一站式服务平台、周边配套和协同创新创业体系；中型企业要满足多种功能的物业空间；成熟企业关注中长期战略布局，采用多元化灵活房地产组合，如某半导体IP企业采用租购并举模式，建设双研发中心，在人才、研发和产业生态方面取得成效。